Wie funktioniert eine Vorsorgewohnung 2026?

Was ist eine Vorsorgewohnung und wie funktioniert sie?

Eine Vorsorgewohnung ist eine Wohnung, die du kaufst, um sie zu vermieten. Die Miete soll laufend etwas einbringen, und die Wohnung selbst bleibt als Vermögen für später. Rechtlich ist das nichts Besonderes: Du bist Vermieter wie jeder andere, mit allen Pflichten gegenüber Mieter und Finanzamt. Das Wort „Vorsorgewohnung“ ist eine Bezeichnung aus dem Verkauf, kein eigener Rechtsbegriff.

Typisch ist eine neu gebaute Wohnung, die ein Bauträger verkauft, oft in einem Projekt, in dem mehrere Wohnungen an Anleger gehen. Ob sich das für dich rechnet, hängt an drei Dingen: dem Kaufpreis im Verhältnis zur erzielbaren Miete, der Finanzierung und der steuerlichen Behandlung. Um die dritte geht es in diesem Artikel am ausführlichsten, weil dort die meisten Missverständnisse liegen.

Wie eine Vorsorgewohnung zur Altersvorsorge beitragen kann

1. Mieteinnahmen: Die Miete ist ein laufendes Einkommen. Solange ein Kredit läuft, fließt sie meist großteils in die Rückzahlung. Erst danach steht sie dir frei zur Verfügung.
2. Wertentwicklung: Die Wohnung kann im Wert steigen, sie kann aber auch fallen. Das hängt von Lage, Zustand und Marktumfeld ab, eine Garantie gibt es nicht.
3. Steuerliche Behandlung: Kosten wie Zinsen, Abschreibung und Instandhaltung mindern die steuerpflichtigen Mieteinkünfte. Beim Kauf vom Bauträger ist oft auch ein Vorsteuerabzug möglich, allerdings mit einer Bindung über 20 Jahre. Mehr dazu weiter unten.
4. Teuerung: Mieten werden in der Regel über eine Wertsicherungsklausel an einen Index gebunden. Wie weit das die Teuerung ausgleicht, hängt vom Mietvertrag und von den gesetzlichen Grenzen für Mieterhöhungen ab.

Praktische Überlegungen

• Standortwahl: Die Lage entscheidet, wie leicht du einen Mieter findest und was die Wohnung später wert ist.
• Finanzierung: Eigenmittel, Kreditrate und Laufzeit müssen auch dann tragbar sein, wenn die Wohnung ein paar Monate leer steht.
• Verwaltung: Mietersuche, Abrechnung und Reparaturen machst du selbst oder bezahlst eine Hausverwaltung dafür. Beides kostet, Zeit oder Geld.

Warum interessieren sich 2026 so viele für Vorsorgewohnungen?

Die gesetzliche Pension ersetzt nur einen Teil des letzten Erwerbseinkommens. Wie groß diese Lücke ist, hängt stark vom eigenen Erwerbsverlauf ab, eine pauschale Zahl für alle gibt es nicht. Viele suchen deshalb eine zusätzliche Einkommensquelle für später, und eine vermietete Wohnung ist eine greifbare Form davon: Man kann sie ansehen, sie bringt Miete, und sie gehört einem.

Der Gedanke ist verständlich, er ersetzt aber nicht die Rechnung. Eine Vorsorgewohnung bindet viel Kapital an einem einzigen Ort, und sie ist schwer kurzfristig zu verkaufen. Ob sie zu dir passt, entscheidet nicht die Pensionslücke, sondern ob Kaufpreis, Miete, Kredit und Steuer zusammengehen.

Was für eine Vorsorgewohnung spricht und was dagegen

Welche steuerlichen Regeln gelten für eine Vorsorgewohnung?

Vier Regeln entscheiden, wie viel von der Miete übrig bleibt: die Umsatzsteuer beim Kauf und bei der Miete, die Abschreibung, die übrigen Werbungskosten und die Frage, ob das Finanzamt die Vermietung überhaupt als Einkunftsquelle anerkennt (Liebhaberei). Die Zahlen unten stammen aus dem Gesetzestext. Für deinen eigenen Fall gehört eine Steuerberatung dazu, weil viel von den Details abhängt.

Umsatzsteuer: Vorsteuerabzug nur unter Bedingungen

Der Verkauf einer Wohnung ist an sich von der Umsatzsteuer befreit. Der Verkäufer, meist der Bauträger, kann aber darauf verzichten und den Verkauf als steuerpflichtig behandeln (Quelle: RIS, § 6 UStG 1994 (Steuerbefreiungen, Option, Kleinunternehmer)). Nur dann steht in der Rechnung Umsatzsteuer, und nur dann gibt es überhaupt etwas, das du als Vorsteuer zurückholen kannst. Kaufst du eine gebrauchte Wohnung von privat, gibt es in der Regel keine Umsatzsteuer und damit auch keinen Vorsteuerabzug.

Damit du die Vorsteuer abziehen kannst, musst du selbst umsatzsteuerpflichtig vermieten. Die Miete einer Wohnung trägt dann 10 % Umsatzsteuer (Quelle: RIS, § 10 Abs. 2 Z 3 lit. a UStG 1994 (ermäßigter Steuersatz)), die du dem Mieter verrechnest und an das Finanzamt abführst.

Ein Haken liegt in der Kleinunternehmerregelung: Wer im Jahr nicht mehr als 55.000 Euro Umsatz hat, ist Kleinunternehmer und von der Umsatzsteuer befreit (Quelle: RIS, § 6 UStG 1994 (Steuerbefreiungen, Option, Kleinunternehmer)). Das betrifft fast jeden Vermieter einer einzelnen Wohnung. Weil seine Umsätze steuerfrei sind, ist ein Kleinunternehmer vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen (Quelle: RIS, § 12 Abs. 3 UStG 1994 (Ausschluss vom Vorsteuerabzug)). Wer die Vorsteuer aus dem Kaufpreis will, muss deshalb gegenüber dem Finanzamt erklären, auf die Befreiung zu verzichten. Diese Erklärung bindet für mehrere Jahre. Wie und wann sie abzugeben ist, klärst du am besten vor dem Kauf mit der Steuerberatung.

Die 20 Jahre: Bei Grundstücken und Gebäuden prüft das Finanzamt die Verwendung nicht nur im ersten Jahr. Ändert sich in den folgenden neunzehn Kalenderjahren etwas, das für den Vorsteuerabzug maßgebend war, wird die Vorsteuer berichtigt (Quelle: RIS, § 12 Abs. 10 UStG 1994 (Vorsteuerberichtigung)). Zusammen mit dem ersten Jahr sind das 20 Jahre. Ziehst du in dieser Zeit selbst ein, vermietest du steuerfrei oder verkaufst du die Wohnung ohne Umsatzsteuer, musst du für jedes verbleibende Jahr einen Teil der Vorsteuer zurückzahlen, pro Jahr ein Zwanzigstel.

1. Vor dem Kauf: Klären, ob der Bauträger mit Umsatzsteuer verkauft. Das steht im Kaufvertrag.
2. Beim Finanzamt: Auf die Kleinunternehmerbefreiung verzichten, sonst gibt es keine Vorsteuer.
3. Bei der Miete: 10 % Umsatzsteuer verrechnen und abführen.
4. 20 Jahre lang: Die Wohnung steuerpflichtig vermieten, sonst wird ein Teil der Vorsteuer zurückgefordert.

Abschreibung (AfA)

Den Kaufpreis kannst du nicht auf einmal von den Mieteinnahmen abziehen. Abgeschrieben wird nur der Anteil, der auf das Gebäude entfällt. Der Anteil für Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Ohne Nachweis eines anderen Verhältnisses werden vom Kaufpreis 40 % als Grundanteil ausgeschieden. Das Finanzministerium darf per Verordnung andere Anteile festlegen, etwa nach Lage und Bebauung (Quelle: RIS, § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d und e EStG 1988 (AfA bei Vermietung und Verpachtung)).

Vom Gebäudeanteil darfst du ohne Nachweis der Nutzungsdauer jährlich 1,5 % abschreiben. Im ersten Jahr der Abschreibung sind es höchstens das Dreifache, also 4,5 %, im zweiten höchstens das Doppelte, also 3 % (Quelle: RIS, § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d und e EStG 1988 (AfA bei Vermietung und Verpachtung)).

Weitere Werbungskosten

Die Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Davon ziehst du ab, was die Vermietung kostet: Kreditzinsen (nicht die Tilgung), Abschreibung, Instandhaltung, Hausverwaltung, Versicherung und Betriebskosten, soweit du sie nicht an den Mieter weiterverrechnest. Was übrig bleibt, wird mit deinem übrigen Einkommen versteuert. In den ersten Jahren ergibt sich wegen Zinsen und Abschreibung oft ein Verlust, der deine Steuer senkt. Das gilt aber nur, solange das Finanzamt die Vermietung nicht als Liebhaberei einstuft.

Liebhaberei: Die Vermietung muss sich irgendwann rechnen

Das Finanzamt erkennt eine Vermietung nur dann als Einkunftsquelle an, wenn sie in einem überschaubaren Zeitraum insgesamt einen Überschuss erwarten lässt. Für eine einzelne vermietete Wohnung (die „kleine Vermietung“) sind das 25 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, also ab der ersten Vermietung, höchstens aber 28 Jahre ab den ersten Aufwendungen. Das gilt, wenn dieser Zeitraum nach dem 31.12.2023 beginnt. Vorher waren es 20 und 23 Jahre (Quelle: Forvis Mazars, Verlängerung des Liebhaberei-Prognosezeitraums (Newsletter Juni 2024)).

Kommt das Finanzamt zum Schluss, dass in diesem Zeitraum kein Gesamtüberschuss zu erwarten ist, zählen die Verluste nicht, auch rückwirkend nicht. Eine Prognoserechnung vor dem Kauf ist deshalb kein Formalismus, sondern die Grundlage, auf der die Steuerersparnis der ersten Jahre steht.

Welche Finanzierungsstandards gelten 2026 beim Kauf einer Vorsorgewohnung?

Bis 30.06.2025 regelte die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) die Vergabe von Immobilienkrediten in Österreich rechtlich verbindlich. Sie ist ausgelaufen und wurde NICHT verlängert — seit 1.7.2025 gibt es keine gesetzlich bindende KIM-Regel mehr.

Was gilt stattdessen seit Mitte 2025?

Seit 1.7.2025 gilt das WIK-Rundschreiben der Finanzmarktaufsicht (FMA) (Quelle: Brandauer Rechtsanwälte, KIM-Verordnung Österreich – gilt sie noch 2026?): dieselben Richtwerte wie zuvor (u. a. maximal 90 % Beleihungsquote, maximal 40 % des Nettoeinkommens für die Kreditrate, maximal 35 Jahre Laufzeit), aber als unverbindliche Empfehlung, nicht als Gesetz. Banken orientieren sich in der Praxis weiterhin daran, können im Einzelfall aber abweichen — die FMA hat die Kreditwirtschaft ausdrücklich zu weiterhin disziplinierter Kreditvergabe aufgerufen.

Was das für den Kauf einer Vorsorgewohnung bedeutet

1. Eigenkapital: Auch ohne bindende Vorschrift kalkulieren die meisten Banken weiterhin mit einem Eigenkapitalanteil in ähnlicher Größenordnung wie unter der früheren KIM-V — plane realistisch, nicht mit einer angenommenen Lockerung.
2. Bonitätsprüfung: Die Prüfung von Kreditwürdigkeit und Rückzahlungsfähigkeit bleibt Standardpraxis der Banken, unabhängig von der rechtlichen Bindung der alten Verordnung.
3. Kreditlaufzeit: Die frühere 35-Jahres-Obergrenze ist keine gesetzliche Pflicht mehr, taucht aber weiterhin häufig als bankinterner Richtwert auf.

Praktische Tipps für Käufer

• Finanzplanung optimieren: Erstelle einen detaillierten Finanzierungsplan, der sich an den aktuellen bankinternen Richtwerten orientiert, auch wenn sie nicht mehr gesetzlich bindend sind.
• Eigenkapital einplanen: Spare gezielt, unabhängig von der Frage, ob eine Vorschrift dazu (noch) verpflichtend ist.
• Beratung in Anspruch nehmen: Ziehe eine unabhängige Finanzberatung in Betracht, um die aktuellen Konditionen der jeweiligen Bank zu klären — diese können sich seit dem Auslaufen der KIM-V von Institut zu Institut unterscheiden.

Fazit

Die frühere KIM-Verordnung gilt seit 1.7.2025 nicht mehr als Gesetz, ihre Richtwerte wirken über das unverbindliche WIK-Rundschreiben der FMA aber in der Bankpraxis fort. Wer eine Vorsorgewohnung kauft, sollte sich 2026 daher an den aktuellen Konditionen der jeweiligen Bank orientieren, nicht an einer nicht mehr bindenden Verordnung.

Welche Risiken gibt es bei Vorsorgewohnungen?

Die größten Risiken liegen nicht im Steuerrecht, sondern in der Wohnung selbst: Sie steht leer, der Mieter zahlt nicht, oder es fällt eine teure Reparatur an. Dazu kommen die Zinsen bei variablen Krediten und die Frage, ob der Kaufpreis am Anfang zu hoch war.

Markt, Zinsen und Kaufpreis

Immobilienpreise können auch fallen, etwa wenn die Zinsen steigen und weniger Käufer einen Kredit bekommen. Bei einem Bauträgerprojekt zahlst du einen Neubaupreis, in dem auch Planung, Vertrieb und Gewinn des Bauträgers stecken. Wer ehrlich rechnet, vergleicht die erzielbare Miete mit dem Kaufpreis samt Nebenkosten, nicht mit dem Prospekt.

• Mietrendite nachrechnen: Jahresmiete abzüglich nicht weiterverrechenbarer Kosten, geteilt durch Kaufpreis samt Nebenkosten.
• Zinsänderung durchspielen: Was passiert mit der Rate, wenn der Zinssatz um zwei Prozentpunkte steigt?
• Leerstand einplanen: Drei Monate ohne Miete müssen tragbar sein.

Steuerliche Risiken

• Vorsteuerberichtigung: Wer innerhalb der 20 Jahre selbst einzieht oder die Wohnung ohne Umsatzsteuer verkauft, zahlt einen Teil der Vorsteuer zurück (Quelle: RIS, § 12 Abs. 10 UStG 1994 (Vorsteuerberichtigung)).
• Liebhaberei: Lässt die Prognose keinen Gesamtüberschuss erwarten, fallen die Verluste der ersten Jahre weg (Quelle: Forvis Mazars, Verlängerung des Liebhaberei-Prognosezeitraums (Newsletter Juni 2024)).
• Gesetzesänderungen: Abschreibung, Steuersätze und Mietrecht können sich ändern. Das trifft eine Investition über 20 Jahre eher als eine über zwei.

Wie kann eine Vorsorgewohnung zur Altersvorsorge beitragen?

Am meisten bringt eine Vorsorgewohnung, wenn der Kredit bis zur Pension abbezahlt ist. Dann bleibt die Miete abzüglich Kosten und Steuer als Einkommen. Bis dahin ist sie vor allem eine Verpflichtung: Rate, Rücklagen, Mieterwechsel.

• Laufzeit an die Pension anpassen: Ein Kredit, der über den Pensionsantritt hinausläuft, frisst genau das Einkommen, das die Wohnung später bringen soll.
• Rücklage bilden: Neben der Rücklage der Eigentümergemeinschaft fallen in der Wohnung selbst Kosten an, etwa für Boden, Küche oder Therme.
• Verkauf oder Behalten: Wer im Alter Kapital braucht statt Miete, muss verkaufen. Das dauert und kostet Nebenkosten.

Welche Alternativen gibt es zur Vorsorgewohnung?

Wer für später vorsorgen will, ohne eine ganze Wohnung zu kaufen, hat mehrere Wege. Jeder hat ein anderes Verhältnis von Risiko, Aufwand und Verfügbarkeit.

• Breit gestreute Fonds oder ETFs: kleine Beträge, monatlich möglich, jederzeit verkaufbar, aber mit Kursschwankungen.
• Immobilienfonds: Anteile an vielen Immobilien, ohne selbst zu vermieten.
• Immobilien-Crowdinvesting: Beteiligung an einzelnen Projekten mit kleinen Beträgen; das Ausfallrisiko ist hoch, und das Geld ist meist für Jahre gebunden.

Vergleich der Wege

Welcher Weg passt, hängt davon ab, wie viel Kapital du hast, wie lange du es binden kannst und wie viel Arbeit du selbst übernehmen willst.

Wie finde ich die passende Vorsorgewohnung?

• Lage: Gute Anbindung an öffentlichen Verkehr, Arbeitsplätze, Schulen und Nahversorgung in der Nähe. Dort finden sich Mieter leichter.
• Bausubstanz und Ausstattung: Ein guter Zustand und eine einfache, robuste Ausstattung senken später die Instandhaltungskosten.
• Mietrendite: Die erzielbare Miete am Ort selbst erheben, etwa aus aktuellen Inseraten vergleichbarer Wohnungen, statt die Angabe des Verkäufers zu übernehmen.
• Steuerliche Eckpunkte: Verkauft der Bauträger mit Umsatzsteuer? Ist eine Prognoserechnung für die Liebhaberei-Prüfung dabei?

Wer dir dabei hilft

1. Steuerberatung: Vorsteuer, Kleinunternehmerverzicht und Prognoserechnung, am besten vor der Unterschrift.
2. Bank oder Kreditvermittler: Finanzierung, Laufzeit, fixer oder variabler Zinssatz.
3. Rechtsberatung: Kaufvertrag mit dem Bauträger, Mietvertrag mit dem Mieter.

So gehst du vor — Schritt für Schritt

1. Rechnen, bevor du suchst

Leg fest, wie viel Eigenmittel du einsetzt und welche monatliche Rate auch bei Leerstand tragbar ist.

2. Objekt und Miete prüfen

Vergleiche die angebotene Wohnung mit der Miete, die vergleichbare Wohnungen am Ort tatsächlich erzielen.

3. Steuerberatung einholen

Lass dir Vorsteuer, Kleinunternehmerverzicht, Abschreibung und Liebhaberei-Prognose für genau dieses Objekt durchrechnen.

4. Finanzierung abschließen

Hol mehrere Angebote ein. Die Banken orientieren sich weiter an den Richtwerten der FMA, legen sie aber unterschiedlich aus.

5. Vermietung organisieren

Entscheide, ob du selbst vermietest oder eine Hausverwaltung beauftragst. Verrechne die Umsatzsteuer, wenn du auf die Kleinunternehmerbefreiung verzichtet hast.

Häufige Fragen

Was ist eine Vorsorgewohnung?

Eine Wohnung, die du kaufst, um sie zu vermieten. Die Miete soll laufend etwas einbringen, die Wohnung bleibt als Vermögen. Rechtlich bist du ein ganz normaler Vermieter.

Kann ich beim Kauf die Umsatzsteuer zurückbekommen?

Nur wenn der Verkäufer mit Umsatzsteuer verkauft, du umsatzsteuerpflichtig vermietest und auf die Kleinunternehmerbefreiung verzichtest (Quelle: RIS, § 6 UStG 1994 (Steuerbefreiungen, Option, Kleinunternehmer)). Die Wohnung muss dann 20 Jahre lang so genutzt werden, sonst wird ein Teil der Vorsteuer zurückgefordert (Quelle: RIS, § 12 Abs. 10 UStG 1994 (Vorsteuerberichtigung)).

Wie viel kann ich abschreiben?

Vom Gebäudeanteil jährlich 1,5 %, im ersten Jahr höchstens 4,5 %, im zweiten höchstens 3 %. Ohne Nachweis gelten 40 % des Kaufpreises als Grundanteil, der nicht abgeschrieben wird (Quelle: RIS, § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d und e EStG 1988 (AfA bei Vermietung und Verpachtung)).

Wie wird eine Vorsorgewohnung finanziert?

Meist über einen Kredit. Die FMA erwartet von den Banken weiterhin höchstens 90 % Beleihung, höchstens 40 % des Nettoeinkommens für die Rate und höchstens 35 Jahre Laufzeit, als Empfehlung, nicht mehr als Gesetz.

Welche Risiken gibt es bei Vorsorgewohnungen?

Leerstand, Mietausfall, Reparaturen, steigende Zinsen, ein zu hoher Kaufpreis und die steuerlichen Bindungen: die Vorsteuer über 20 Jahre und die Liebhaberei-Prüfung.

Kann ich die Vorsorgewohnung später selbst nutzen?

Ja, aber hast du die Vorsteuer abgezogen und ziehst innerhalb der 20 Jahre selbst ein, musst du für jedes verbleibende Jahr ein Zwanzigstel davon zurückzahlen (Quelle: RIS, § 12 Abs. 10 UStG 1994 (Vorsteuerberichtigung)). Ab dem Einzug gibt es auch keine Mieteinkünfte mehr, gegen die du Kosten abziehen kannst.

Was ist Liebhaberei bei einer Vorsorgewohnung?

Das Finanzamt verlangt, dass die Vermietung innerhalb von 25 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 28 Jahren ab den ersten Aufwendungen, einen Gesamtüberschuss erwarten lässt. Sonst werden die Verluste nicht anerkannt (Quelle: Forvis Mazars, Verlängerung des Liebhaberei-Prognosezeitraums (Newsletter Juni 2024)).

Welche rechtlichen Aspekte sind zu beachten?

Der Kaufvertrag mit dem Bauträger, der Mietvertrag samt Wertsicherung und die steuerlichen Erklärungen gegenüber dem Finanzamt. Für alle drei lohnt sich Beratung vor der Unterschrift.