Wie lange ist die Kündigungsfrist für unbefristete Mietverträge in Wien?
Kurz gesagt: Wenn es an einem besonderen Übereinkommen fehlt, sind Mietverträge über Wohnungen oder Wohnräume zum letzten Tag eines Monates aufzukündigen, bei monatlicher Miete spätestens einen Monat vor dem Kündigungstermin. Die Regel steht nicht in einem Wiener Landesgesetz, sondern in zwei Bundesgesetzen: in der Zivilprozessordnung und im Mietrechtsgesetz.
Der Wortlaut ist knapp: „Mietverträge über Wohnungen oder Wohnräume sind zum letzten Tag eines Monates derart aufzukündigen, daß die Aufkündigung dem Gegner der aufkündigenden Partei, wenn der Zins in monatlichen oder kürzeren Abständen zu bezahlen ist, spätestens einen Monat, wenn der Zins in längeren Abständen zu bezahlen ist, spätestens drei Monate vor dem Kündigungstermin zugestellt wird.“ (Quelle: RIS, § 560 ZPO)
Zwei Begriffe muss man auseinanderhalten:
- Kündigungstermin ist der Tag, an dem das Mietverhältnis endet. Ohne Vereinbarung ist das der letzte Tag eines Monats.
- Kündigungsfrist ist die Zeit, die zwischen dem Zugang der Kündigung und diesem Termin liegen muss. Ohne Vereinbarung ist das ein Monat, bei Miete in längeren Abständen drei Monate.
Gilt eine andere Frist aus dem Mietvertrag?
Ja, wenn sie vereinbart ist. Im Falle eines besonderen Übereinkommens der Parteien über den Termin und die Frist zur Aufkündigung und Zurückstellung des Bestandgegenstandes darf die Aufkündigung in der Regel nur unter Einhaltung dieser Termine und Fristen erfolgen (Quelle: RIS, § 560 ZPO). Erst wenn es an einem solchen Übereinkommen fehlt, gelten die gesetzlichen Termine und Fristen (Quelle: RIS, § 560 ZPO).
Schauen Sie deshalb zuerst in Ihren Mietvertrag. Steht dort zum Beispiel eine Kündigungsfrist von drei Monaten, dann ist diese Frist der Ausgangspunkt, nicht der eine Monat aus dem Gesetz. Ob eine bestimmte Klausel in Ihrem Vertrag wirksam ist, kann im Einzelfall strittig sein. Das klären die Mieterberatung, die Arbeiterkammer oder eine Anwältin.
Wie kündige ich einen unbefristeten Mietvertrag richtig?
Als Mieter haben Sie zwei Wege. Mietverträge können vom Mieter gerichtlich oder schriftlich, vom Vermieter jedoch nur gerichtlich gekündigt werden (Quelle: RIS, § 33 MRG). Für die meisten Mieter ist der schriftliche Weg der übliche: ein unterschriebenes Kündigungsschreiben an den Vermieter oder an die Hausverwaltung, die ihn vertritt.
Was gehört in das Kündigungsschreiben?
Kündigen Sie nicht über das Gericht, muss die Kündigung schriftlich sein, denn Mietverträge können vom Mieter gerichtlich oder schriftlich gekündigt werden (Quelle: RIS, § 33 MRG). Damit der Vermieter die Kündigung eindeutig zuordnen kann, gehören erfahrungsgemäß hinein:
- Ihr Name und Ihre Anschrift sowie die Anschrift der Wohnung,
- der Satz, dass Sie den Mietvertrag kündigen,
- der Termin, zu dem Sie kündigen, also ein Monatsletzter,
- Ort, Datum und Ihre eigenhändige Unterschrift; sind mehrere Personen Mieter, unterschreiben alle.
Wie stelle ich sicher, dass die Kündigung ankommt?
Hier gibt das Gesetz keinen bestimmten Versandweg vor. Es kommt aber darauf an, wann die Kündigung dem Vermieter zugeht (Quelle: RIS, § 33 MRG). Unser Rat, nicht Gesetz: Wählen Sie einen Weg, mit dem Sie den Zugang später belegen können, etwa einen eingeschriebenen Brief mit Rückschein oder die persönliche Übergabe gegen eine unterschriebene Empfangsbestätigung. Behalten Sie eine Kopie des Schreibens.
Was passiert, wenn die Kündigung zu spät ankommt?
Sie wirkt später: „Geht dem Vermieter eine schriftliche Kündigung des Mieters erst nach Beginn der für den darin genannten Kündigungstermin einzuhaltenden Kündigungsfrist zu, so ist sie für den ersten späteren Kündigungstermin wirksam, für den die Frist zu diesem Zeitpunkt noch offen war.“ (Quelle: RIS, § 33 MRG)
Übersetzt heißt das: Wollten Sie zu einem bestimmten Monatsletzten ausziehen und kommt Ihr Brief zu spät, dann gilt Ihre Kündigung für den ersten späteren Kündigungstermin, für den die Frist noch offen war. Bis zu diesem Termin besteht der Mietvertrag weiter, mit allen Pflichten daraus. Wer zu diesem Zeitpunkt schon in einer neuen Wohnung wohnt, hat für einen Monat zwei Wohnungen.
Für die gerichtliche Kündigung des Mieters sowie für die Kündigung des Vermieters gilt § 563 ZPO (Quelle: RIS, § 33 MRG). Für den schriftlichen Weg ist die Folge also im Mietrechtsgesetz selbst geregelt.
Kann der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag kündigen?
Nur unter engen Bedingungen. Der Vermieter kann nur aus wichtigen Gründen den Mietvertrag kündigen (Quelle: RIS, § 30 MRG). Außerdem muss er den Weg über das Gericht gehen: Mietverträge können vom Vermieter nur gerichtlich gekündigt werden (Quelle: RIS, § 33 MRG). Ein Brief des Vermieters „Hiermit kündige ich Ihnen die Wohnung“ beendet einen Mietvertrag, für den diese Regeln gelten, deshalb nicht.
Welche Gründe zählen als wichtig?
Das Gesetz nennt eine lange Liste. Drei Beispiele, die in der Praxis häufig vorkommen, im Wortlaut (Quelle: RIS, § 30 MRG):
- der Mieter ist trotz einer nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgten Mahnung mit der Bezahlung des Mietzinses über die übliche oder ihm bisher zugestandene Frist hinaus, mindestens aber acht Tage im Rückstand;
- der Mieter macht vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch, namentlich vernachlässigt er den Mietgegenstand in arger Weise oder verleidet durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen;
- die vermietete Wohnung wird nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen regelmäßig verwendet, es sei denn, dass der Mieter zu Kur- oder Unterrichtszwecken oder aus beruflichen Gründen abwesend ist.
Was der Vermieter in der Kündigung angeben muss
Der Vermieter hat in der Kündigung die Kündigungsgründe kurz anzuführen; andere Kündigungsgründe kann er in diesem Verfahren nicht mehr geltend machen (Quelle: RIS, § 33 MRG). Werden gegen die Kündigung Einwendungen erhoben, so hat der Vermieter nachzuweisen, dass der von ihm geltend gemachte Kündigungsgrund gegeben ist (Quelle: RIS, § 33 MRG).
Für Mieter mit Mietrückstand gibt es eine wichtige Schutzregel. Wenn ein Mieter, dem aus dem Grund des Zahlungsrückstands gekündigt wurde und den an dem Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden trifft, vor Schluss der der Entscheidung des Gerichtes erster Instanz unmittelbar vorangehenden Verhandlung den geschuldeten Betrag entrichtet, so ist die Kündigung aufzuheben; der Mieter hat jedoch dem Vermieter die Kosten zu ersetzen (Quelle: RIS, § 33 MRG).
Unabhängig von der Kündigung kann der Vermieter nach dem ABGB die frühere Aufhebung des Vertrages fordern, wenn der Mieter einen erheblich nachteiligen Gebrauch von der Wohnung macht oder nach geschehener Einmahnung mit der Bezahlung des Zinses so säumig ist, dass er mit Ablauf des Termins den rückständigen Zins nicht vollständig entrichtet hat (Quelle: RIS, § 1118 ABGB).
Was gilt bei befristeten Mietverträgen?
Ein befristeter Mietvertrag endet mit dem vereinbarten Datum, aber nur, wenn die Befristung wirksam ist. Das Mietrechtsgesetz stellt dafür zwei Bedingungen. Der Mietvertrag wird durch Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer aufgelöst, jedoch nur wenn im Haupt- oder Untermietvertrag schriftlich vereinbart wurde, dass er durch den Ablauf der bedungenen Zeit erlischt, und bei Wohnungen die ursprünglich vereinbarte Vertragsdauer oder die Verlängerung der Vertragsdauer jeweils mindestens fünf Jahre oder, sofern der Vermieter zum Zeitpunkt der Befristung kein Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes war, mindestens drei Jahre beträgt (Quelle: RIS, § 29 MRG).
Diese Fassung gilt seit 01.01.2026 (BGBl. I Nr. 114/2025). Vermietet also ein Unternehmer, etwa eine Immobiliengesellschaft, muss die Befristung bei Wohnungen mindestens fünf Jahre betragen. Bei privaten Vermietern sind es mindestens drei Jahre.
Unwirksame Befristung: Vertrag auf unbestimmte Zeit
Mietverträge auf bestimmte Zeit, deren Ablauf wegen eines Verstoßes gegen diese Regeln nicht durchgesetzt werden kann, gelten als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen oder erneuert (Quelle: RIS, § 29 MRG). Fehlt also die schriftliche Befristung oder ist die Dauer zu kurz, gilt Ihr Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, mit den Kündigungsregeln von oben.
Auch ein befristeter Vertrag lässt sich vorzeitig kündigen
Die verbreitete Annahme, ein befristeter Mietvertrag sei bis zum Ende nicht kündbar, stimmt für Wohnungen, für die das Mietrechtsgesetz gilt, nicht. Im Fall eines befristeten Haupt- oder Untermietvertrags über eine Wohnung hat der Mieter nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Dauer des Mietverhältnisses das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den Mietvertrag vor Ablauf der bedungenen Zeit jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen (Quelle: RIS, § 29 MRG).
Das heißt: Im ersten Jahr sind Sie gebunden. Danach können Sie zu jedem Monatsletzten kündigen, mit drei Monaten Frist. „Unverzichtbar und unbeschränkbar“ bedeutet, dass eine Klausel im Mietvertrag dieses Recht nicht ausschließen kann.
Was passiert, wenn niemand etwas tut?
Mietverträge auf bestimmte Zeit, die nach Ablauf der wirksam vereinbarten oder verlängerten Vertragsdauer weder vertraglich verlängert noch aufgelöst werden, gelten einmalig als auf fünf Jahre oder, sofern der Vermieter kein Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes ist, als auf drei Jahre erneuert; der Mieter hat jedoch jederzeit das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den erneuerten Mietvertrag jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen (Quelle: RIS, § 29 MRG). Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser fünf oder drei Jahre ein weiteres Mal nicht aufgelöst, gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert (Quelle: RIS, § 29 MRG).
| Vertragsart | Kündigung durch den Mieter | Kündigung durch den Vermieter |
|---|---|---|
| Unbefristet, ohne Vereinbarung | zum Monatsletzten, Zugang spätestens einen Monat vorher (§ 560 ZPO) | nur gerichtlich und nur aus wichtigen Gründen (§ 30, § 33 MRG) |
| Unbefristet, mit vereinbarter Frist | zum vereinbarten Termin mit der vereinbarten Frist (§ 560 ZPO) | nur gerichtlich und nur aus wichtigen Gründen (§ 30, § 33 MRG) |
| Wirksam befristet (Wohnung, MRG gilt) | nach dem ersten Jahr zum Monatsletzten mit drei Monaten Frist (§ 29 MRG) | Vertrag endet mit Ablauf der Zeit (§ 29 MRG) |
| Befristung unwirksam | wie unbefristet (§ 29 MRG) | wie unbefristet (§ 29 MRG) |
Kann ich ohne Kündigung sofort ausziehen?
Nur in Ausnahmefällen, die das ABGB regelt. Der Mieter ist berechtigt, auch vor Verlauf der bedungenen Zeit von dem Vertrag ohne Kündigung abzustehen, wenn die Wohnung in einem Zustand übergeben oder ohne seine Schuld in einen Zustand geraten ist, der sie zu dem bedungenen Gebrauch untauglich macht, oder wenn ein beträchtlicher Teil durch Zufall auf eine längere Zeit entzogen oder unbrauchbar wird (Quelle: RIS, § 1117 ABGB). Aus dem Grunde der Gesundheitsschädlichkeit gemieteter Wohnräume steht dieses Recht dem Mieter auch dann zu, wenn er im Vertrage darauf verzichtet oder die Beschaffenheit der Räume beim Vertragsabschluss gekannt hat (Quelle: RIS, § 1117 ABGB).
Ein Umzug ins Ausland, ein neuer Arbeitsplatz oder eine Krankheit gehören nicht zu diesen Gründen. Wer aus solchen Gründen früher ausziehen will, kann mit dem Vermieter eine frühere Auflösung vereinbaren oder einen Nachmieter vorschlagen. Ein Recht darauf gibt Ihnen das Gesetz in diesen Fällen nicht. Halten Sie jede Vereinbarung darüber schriftlich fest.
Gilt das für jede Wohnung in Wien?
Nicht ganz. Das Mietrechtsgesetz gilt für die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art (Quelle: RIS, § 1 MRG). Einige Mietgegenstände nimmt es aber ganz aus. In den Anwendungsbereich dieses Bundesgesetzes fallen unter anderem nicht Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen (Quelle: RIS, § 1 MRG).
Für andere Wohnungen gilt das Gesetz nur zum Teil. Die §§ 14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II. Hauptstückes, gelten für bestimmte weitere Mietgegenstände (Quelle: RIS, § 1 MRG). Die Regeln über Befristung, Kündigungsgründe und schriftliche Kündigung aus diesem Artikel stehen in den §§ 29 bis 33 und gelten dort also mit.
Wohnen Sie in einem Haus mit nur zwei Wohnungen, etwa im Teil eines Zweifamilienhauses, gelten die Regeln des Mietrechtsgesetzes aus diesem Artikel nicht. Die Fristen aus der Zivilprozessordnung gelten für die Aufkündigung von Mietverträgen über Wohnungen trotzdem (Quelle: RIS, § 560 ZPO). In diesem Fall lohnt eine Beratung besonders, weil der Vermieter dann nicht an die wichtigen Gründe gebunden ist.
So gehst du vor — Schritt für Schritt
- Mietvertrag lesen: Suchen Sie nach Kündigungstermin, Kündigungsfrist und einer Befristung. Steht dort nichts, gilt der Monatsletzte mit einem Monat Frist.
- Termin festlegen: Wählen Sie den Monatsletzten, zu dem Sie ausziehen wollen, und rechnen Sie zurück, bis wann die Kündigung beim Vermieter sein muss.
- Schreiben aufsetzen: Name, Anschrift der Wohnung, der Satz „Ich kündige den Mietvertrag“, der Termin, Ort, Datum und die Unterschrift aller Mieter.
- Nachweisbar zustellen: Schicken Sie die Kündigung so, dass Sie den Zugang belegen können, und planen Sie für den Postweg ein paar Tage Puffer ein.
- Übergabe vorbereiten: Vereinbaren Sie mit dem Vermieter einen Termin zur Rückgabe der Wohnung und der Schlüssel, und halten Sie den Zustand der Wohnung mit Fotos fest.
Häufige Fragen
Wie lange ist die Kündigungsfrist für einen unbefristeten Mietvertrag in Wien?
Ohne Vereinbarung im Mietvertrag kündigen Sie zum letzten Tag eines Monats. Wird die Miete monatlich bezahlt, muss die Kündigung dem Vermieter einen Monat vor diesem Termin zugestellt sein. Steht im Mietvertrag eine andere Frist, gilt diese (Quelle: RIS, § 560 ZPO).
Muss die Kündigung schriftlich sein?
Ja, wenn Sie nicht über das Gericht kündigen. Mietverträge können vom Mieter gerichtlich oder schriftlich gekündigt werden (Quelle: RIS, § 33 MRG). Ein Anruf oder eine mündliche Absprache ist weder das eine noch das andere.
Was passiert, wenn meine Kündigung zu spät beim Vermieter ankommt?
Sie ist für den ersten späteren Kündigungstermin wirksam, für den die Frist zu diesem Zeitpunkt noch offen war (Quelle: RIS, § 33 MRG). Bis dahin läuft der Mietvertrag weiter.
Kann mir der Vermieter einfach kündigen?
Nein. Der Vermieter kann nur aus wichtigen Gründen kündigen, und nur über das Gericht (Quelle: RIS, § 30 MRG). Er muss die Gründe in der Kündigung anführen und, wenn Sie Einwendungen erheben, nachweisen (Quelle: RIS, § 33 MRG).
Kann ich einen befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen?
Ja, wenn das Mietrechtsgesetz für Ihre Wohnung gilt: nach Ablauf des ersten Jahres, jeweils zum Monatsletzten mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist. Dieses Recht ist unverzichtbar und unbeschränkbar (Quelle: RIS, § 29 MRG). In einem Haus mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen gilt das Mietrechtsgesetz nicht (Quelle: RIS, § 1 MRG).
Wie lange muss eine Befristung seit 2026 mindestens dauern?
Bei Wohnungen mindestens fünf Jahre, wenn der Vermieter Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes ist, sonst mindestens drei Jahre. Die Befristung muss schriftlich vereinbart sein (Quelle: RIS, § 29 MRG).
Darf ich wegen eines Umzugs ins Ausland früher aus dem Vertrag?
Ein eigenes Recht darauf gibt es nicht. Ohne Kündigung vom Vertrag zurücktreten dürfen Sie nur, wenn die Wohnung unbrauchbar oder gesundheitsschädlich ist (Quelle: RIS, § 1117 ABGB). Sonst bleibt die Kündigung mit Frist oder eine Vereinbarung mit dem Vermieter.
Gelten diese Regeln auch in einem Zweifamilienhaus?
Die Regeln des Mietrechtsgesetzes gelten nicht für Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten (Quelle: RIS, § 1 MRG). Die Fristen der Zivilprozessordnung gelten aber auch dort.
